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買房須知：哪些房屋買賣合同屬于無效合同？ 海南房產信息網，海南澄邁度假旅游+宜居生態+風情小鎮+長壽之鄉+濱海度假+稀缺資源+國家海岸。

房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。可在實踐中房屋買賣糾紛時有發生，房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬于無效合同呢？歸納起來，主要有以下六種。

合同無效一：房地產分離出賣

由于房屋是建在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性。因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須要同時進行轉讓。

如果賣方將海南房產和土地分別賣給不同的買方，或者出賣房屋的時候只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方則可以提出這種買賣合同無效。

合同無效二：產權主體有問題

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

出賣共有房屋的時候，需提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也是無效的。

合同無效三：產權未登記過戶

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也是屬于無效的行為。

所以，只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已經收取了澄邁縣房價款，并將房屋交付給買方使用，當事人還是可提出合同無效的主張。

合同無效四：侵犯優先購買權

房屋所有人賣共有房屋時，在同等的條件下，共有人有優先的購買權。房屋所有人賣已出租的房屋時，需提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。

所謂“同等條件”，主要是指澄邁縣房價同等，還包括澄邁縣房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

合同無效五：單位違反規定澄邁縣購房

機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。

有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。

凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

合同無效六：價格欺詐，顯失公平

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。

買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。

但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量問題的，買方可要求同賣方重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。

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