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動遷房和商品房有什么區別 海南澄邁房子，澄邁是海南發展比較成熟的一個片區，澄邁擁有稀缺優質自然資源

動遷房和商品房的產權有所不同，其中動遷房不是完全的產權，也就是說，它有完整的房屋所有權，但卻可能沒有完整的土地使用權。大多數動遷房的土地性質是分配土地而沒有繳納轉讓費。在未來的第二次交易時，土地出讓金必須得償還。而商品房是一種完整的產權，也就是說，它具有完整的房屋所有權和完整的土地使用權。商品房的土地性質是出售的，交納過土地出讓金的

動遷房和商品房的品質可能會有所不同。動遷房的建設利潤一般都會受到嚴格的限制，所以建筑商為了在唯一的資金范圍內賺取醉大的利潤，就會偷工減料。因此，動遷房的質量普遍較差。商品房的質量會比拆遷住房的質量更好。

動遷房和商品房的再交易時間會不一樣。動遷房一般都有交易時間的限制，幾年內不允許掛牌轉售給他人。商品房的交易時間是不受限制的，你買的澄邁縣房子如果是已經辦理了登記，你可以掛牌交易。因此，消費者在購買商品房時，必須注意審查“五證”。即“國有土地使用證”、“建設用地規劃許可證”、“建設項目規劃許可證”、“建設許可證”和“商品房預售許可證”。

動遷安置房伴隨著政策的約束，這也正是其價格低的原因所在。一般情況下，若干年內不得進行出售，也就是在簽完自行制作的房屋買賣合同后好幾年不能辦理房屋過戶手續，在這個過程中會產生很多變數，這些變數風險極大。

海南房地產市場變動很大，尤其是在上海，海南房價日新月異。由于動遷房的買賣從簽訂合同到實際辦理過戶手續要經歷幾年的時間，海南房價可能已經有了很大的變化甚至翻倍，所以等到辦了過戶手續的時候，出售房屋一方可能會難以接受當初出售的價格，產生心理落差，從而違約。由于只簽訂了自制的房屋買賣合同，在澄邁縣房產交易中心并無登記，賣方拿到澄邁縣房產證后，往往涉案房屋的價格已經大幅上漲，此時賣方慣常做法是找各種借口拖延配合買方辦理過戶手續或直接要求增加房屋價款，在遭到拒絕后可能找到另一個買家，并辦理房屋過戶手續。而因為已經辦理過戶手續，新的買家以善意第三人的身份獲得房屋，原來的買家就難以再獲得房屋了，即使追究賣家責任，獲賠的違約金也遠不如海南房價的上漲幅度了。

因購澄邁買房屋到實際辦理過戶時間跨度太長，合同雙方就會發生一些較大的變化，比如合同當事人去世，就是一個很大的麻煩。因為動遷房無法辦理過戶手續，所簽訂的合同都是自制合同，而簽合同的對方可能只是家庭中的某一個人，當此人去世后，該房屋就由其繼承人繼承，那么這份合同是否還會獲得繼承人的認可就很難說，另外，因為合同當事人已經去世，合同也是非官方認證的合同，那么合同上的簽名就很難去核實其真實性，一旦繼承人否認合同的真實性，合同相對方就會面臨被解約的危險。

動遷房往往牽連整個家庭，而拆遷安置房出售人往往不是唯一所有權人，該房屋的其他合法所有權人會以簽訂房屋買賣合同時未經其同意而向法院主張合同無效或者解除合同。這種情況在司法實踐中亦較為普遍，也很有可能會導致合同相對方的直接損失。

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